用途地域とは？
まちづくりに欠かせない共通のルール
用途地域とは、市街地環境を良好に形成できるように決められたルール。例えば閑静な住宅街の真ん中にパチンコ店やごみ焼却場など建てられたら大変です。
そういった不相応な施設や建造物が乱立しないように設けられた「都市計画」の決め事で、建築物の用途、容積率、建蔽率、高さなどを規制します。
この用途地域を把握しておくことで、家を建てたり土地を買ったり商売を始めるのに知っておく必要があります。
第一種低層住居専用地域
第1種低層住居地域は低層住宅の環境を守ることを最優先とする地域です。
建物の高さ制限は10mまたは12ｍとなりますので、高い建物を建てることができません。また、店舗や飲食店を建てることができませんので、買い物等には不便ですが、その分閑静な住宅街を守ることができます。
なお、第1種低層住居専用地域には診療所は建てることができますが、病院を建てることはできません。閑静な戸建て住宅が並ぶ住宅街をイメージすると良いでしょう
第二種低層住居専用地域
第2種低層住宅専用地域も第1種低層住居専用地域と同じく10mまたは12mの高さ制限があるため、高い建物を建てる事はできません。
第1種低層住居専用地域との違いは150㎡までの小規模のスーパーやコンビニ、飲食店等の店舗を建てることができるという点です。
そのため、閑静な住宅を守りながらも、第1種低層住居専用地域よりも生活にも便利な住宅街を守ることを目的としています。
田園住居地域
都市の構成要素としての農地を都市計画に本格的に位置付ける制度であって、生産緑地以外の市街化区域内農地について建築等を規制し、農業利用と調和した低層住宅の良好な住居の環境を保護する仕組みである。
第一種中高層住居専用地域
第1種中高層住居専用地域はマンション等の中高層住宅の住環境を守ることを優先する地域です。
飲食店やスーパーに加え、病院や大学・高等学校等の教育施設も建てることが可能。ただし、住居専用地域となっているため、オフィスビルを建てることはできません。
第1種中高層住居専用地域には高さ制限がありませんが、容積率の制限があるため、いくらでも高い建物を建てられると言う訳ではありません。
第二種中高層住居専用地域
第2種中高層住居専用地域は第1種中高層住居専用地域に加え、2階建て以下で1,500㎡までの大型の飲食店や店舗やオフィスビル等の事務所も建てることができます。
そのため、第1種中高層住居専用地域よりも幅広い物件を建築することが可能。
また、第1種中高層住居専用地域と同じく高さ制限はありませんので、容積率の限度まで建物を建築することが可能です。
第一種住居地域
第1種住居地域は住居の環境を保護するための地域ですが、低層住居専用地域や中高層住居専用地域よりも各種店舗等の建築が緩和されています。
第1種、第2種中高層住居専用地域と同じく建物の高さ制限はありませんので、容積率の限度まで建物を建てることが可能です。
3,000㎡までの店舗や事務所に加え、ホテル等の宿泊施設も建てることができます。
一方で住環境を保護するための地域となっていますので、カラオケボックス等、騒音被害が予想されるものは建築できません。
第二種住居地域
第2種住居地域は住環境を保護するための地域ではあるものの、周囲の環境に配慮することでカラオケボックスやパチンコ店等も建築することが可能です。
そのため、かなり建築できる建物の種類が多い用途地域です。
準住居地域
準住居地域は自動車道の沿線としての立地を活かすために自動車修理工場や車庫の建築も認められています。
住居系の地域の中では建築できる建物の種類が最も多い地域です。
住居地域でありながら、幹線道路の利便性を活かすことも目的とされており、他の住居地域よりもあらゆる面で制限が緩和されている地域です。
近隣商業地域
近隣商業地域は近隣の住宅地の買い物等の場所を提供することが目的とされています。
近隣商業地域の周辺には必ず住居系の用途地域があり、近隣商業地域内に住宅を建てることも可能です。
近隣商業地域は10,000㎡までの店舗や飲食店等を建てることが可能です。ただし、近隣商業地域はあくまで周辺の住居地域へ買い物の場を提供することが目的となっているため、ターミナル駅にあるようなオフィスビルや百貨店が立ち並ぶという地域ではありません。
また、近隣商業地域の目的は近隣住民の生活を守ることを重視しているため、キャバレーやナイトクラブの建築は認められていません。
近隣商業地域は商業地域でありながら周辺の住居地域を守る目的があるということは認識しておいた方がよいでしょう。
商業地域
商業地域は商業の利便性を重視して開発していく地域です。
オフィスビルや飲食店等賑やかな街。また、近隣商業地域では建築できないキャバレーやナイトクラブ等の建築も可能です。
商業地域は住居系の地域よりも土地の価格が高くなるため、一戸建てが建てられることはほとんどありません。
住居を建てることも可能ですが、土地の値段が高いため、高層のタワーマンション等が建築されることの多い地域です。
準工業地域
準工業地域は主として環境悪化の恐れが少ない小規模な工業の利便性を確保するための地域です。
工場の規模については制限がありませんが、住宅や店舗が周辺に立ち並ぶことも多いため、騒音や火災、健康上の危険がある建築物については建てることができません。
工業系地域に分類されていますが、マンション等が立ち並ぶことも多く利用用途の幅が広い地域です。
工業地域
工業地域は主に工業の利便性を重視する地域です。
住宅や店舗等も建てることができますが、公害が発生する可能性が高い工場も建築できるため、どんな工場でも建てることが可能です。
一方で工業地域には、あまり住宅が建てられることはありません。工場の跡地等で、大規模な住宅が建てられることもありますが、環境には配慮する必要があります。また、病院やホテル等の宿泊施設は建築できません。
工業専用地域
工業業務の利便性を図るため、工場等の工業用建築物専用の地域です。
住宅や店舗などは周辺住民等に配慮する必要があることから、工業用地としての利用を妨げる恐れがあるため、住宅などは建築が禁じられています。
